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中文名：承租人優(yōu)先購買權
英文名：Lessee's Preemption
類別：民法
概述
優(yōu)先購買權，又稱“先買權”，是特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的優(yōu)先于他人購買某項特定財產的權利。民法典第726條第1款規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外?！?/p>
一、房屋承租人優(yōu)先購買權的行使條件
（一）主體適格
優(yōu)先購買權的主體應當是承租人，但承租人必須基于合法有效的租賃合同才能主張權利。如果租賃合同無效或者已被撤銷、解除，則租賃合同已經不存在，承租人也不再享有優(yōu)先購買權。
（二）出租人“出賣”其房屋
依據民法典第726條的規(guī)定，優(yōu)先購買權行使的前提是，出租人“出賣”其房屋。這就意味著，優(yōu)先購買權的行使以出租人有償轉讓其租賃物為前提，如果出租人以無償的方式處分其房屋，則沒有優(yōu)先購買權制度適用的可能。從實踐來看，出租人出賣其房屋的情形較多，只要可以認定其屬于有償處分，就應當適用民法典第726條的規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2020年修正）》第15條規(guī)定：“出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持?！笨梢?，在實現抵押權時，無論是采取協議折價的方式，還是采取變賣的方式，都可以認定為出賣房屋。
（三）必須在同等條件下行使
房屋承租人優(yōu)先購買權的行使前提是承租人與其他買受人處于同等條件之下。所謂“優(yōu)先”，必須是在同等條件下的優(yōu)先，同等條件是對優(yōu)先購買權人行使優(yōu)先購買權的限制。此種限制體現了對出賣人所有權的尊重，避免因優(yōu)先購買權的行使，使出賣人的利益遭受損失。由于有同等條件的限制，出賣人出賣的標的物能夠確定出合理的市價，同時，在確立優(yōu)先購買權以后也并沒有剝奪其他人的購買機會。
事實上，同等條件并不要求優(yōu)先購買權人和出賣人訂立的合同與出賣人和他人訂立的合同的條款完全相同。同等條件應當主要指的是價格條件。除價格條件外，同等條件還應當適當考慮租賃房屋的使用方式或使用用途、環(huán)境因素、品牌效應、無形資產的增值以及其他可能影響出租人經濟利益的因素。此外，也應當適當考慮支付方式，但支付方式的確定必須從根本上影響到出賣人的基于合同所應當獲得的利益。例如，第三人允諾一次性付清，則除非優(yōu)先購買權人為出賣人提供了充分而適當的擔保，否則不得請求分期付款。因此，價格條款是第一位的，而根本上影響到出賣人利益的支付條件是第二位的。至于其他交易條件，如是現金支付還是轉賬支付，只要沒有從根本上影響到出賣人的利益，出賣人就不能以此作為同等條件。
需要注意的是拍賣租賃房屋情形下的“同等條件”。拍賣，是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高競價者的買賣。在法院拍賣租賃房屋的程序中，法院應當通知優(yōu)先購買權人直接參加拍賣，與其他競買人一起競價，在產生最高競價時，優(yōu)先購買權人可以表示愿以最高價額購買該房屋，如果沒有更高競價，則由該優(yōu)先購買權人購買該房屋。所以，在拍賣中，以“同等條件”購買，是指在拍賣中的競買人所提出的最高競價的價格，而非承租人所提出的價格。
（四）應當在合理期限內行使
1.出賣人負有通知義務
依據民法典第726條的規(guī)定，出賣人在出賣之前，應當在合理期限內通知承租人。在承租人行使優(yōu)先購買權之前，出租人負有通知優(yōu)先購買權人的義務。這種通知既可以是在意欲出售時明確告知，也可以是在與第三人達成交易之前通知，告知的內容既包括價格，也包括其他重要的交易條件。房屋出售通知的到達是優(yōu)先購買權人知曉交易條件、行使優(yōu)先購買權的前提，也是優(yōu)先購買權人權利期限計算的起點。如果優(yōu)先購買權人沒有收到通知，便沒有行使權利的可能；如收到通知后在法定期間內權利人不行使權利，則視為棄權?？梢姡鲑u人的通知義務是行使優(yōu)先購買權的關鍵。從實踐來看，優(yōu)先購買權受到侵害的主要情況就是出賣人出售時不通知優(yōu)先購買權人。但值得注意的是，民法典第726條第2款規(guī)定：“出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權?！睆倪@一規(guī)定來看，出租人向承租人通知時，只要給承租人留出必要的考慮時間（15日）即可。換言之，出租人只要提前15日通知承租人即可。
2.承租人應當在合理期限內行使優(yōu)先購買權
承租人自收到通知之后，不能無限期地享有優(yōu)先購買權，否則，出賣人長期不能出賣其房屋，處分權的行使將受到影響，而且可能喪失最佳出售時機，造成損害。同時，承租人無期限地享有優(yōu)先購買權，使得出賣人和第三人之間的法律關系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，也會造成第三人的損害。依照民法典第726條第2款的規(guī)定，承租人在接到通知之日起15日內不行使優(yōu)先購買權，就意味著其以沉默的方式放棄了優(yōu)先購買權。在此情況下，即便其事后再行主張優(yōu)先購買權，也不能得到法院的支持。
二、排除優(yōu)先購買權行使的法定事由
依據民法典第726條的規(guī)定，在如下情況下，承租人不得行使優(yōu)先購買權：
（一）房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權
按份共有人優(yōu)先購買權優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權，這是基于物權優(yōu)先于債權的規(guī)則確定的原則，基于物權產生的優(yōu)先購買權優(yōu)先于基于債權產生的優(yōu)先購買權。在實踐中，共有人的優(yōu)先購買權與承租人的優(yōu)先購買權也會發(fā)生競合的問題。在此種情況下，鑒于共有人的優(yōu)先購買權是基于物權而產生的，而承租人的優(yōu)先購買權是基于債權而產生的，所以，共有人的優(yōu)先購買權優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權。民法典第726條規(guī)定：“房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外?！睋丝梢?，按份共有人的優(yōu)先購買權應當優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權。
（二）房屋賣給出租人的近親屬
民法典第726條中所說的“近親屬”包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女。法律上否認此種情形下承租人的優(yōu)先購買權是考慮到近親屬的親情關系而作出的例外規(guī)定，原因主要有兩方面。一方面，家庭成員之間的房屋買賣，受親情關系的影響，不能完全反映市場價格，合同中約定的價格通常并非市場價格，往往是“半賣半送”。這種交易并非市場經濟條件下通常的交易，而且“同等條件”的確定也非常困難。另一方面，在此情形下排除承租人的優(yōu)先購買權，有利于促進家庭和睦和社會穩(wěn)定。近親屬之間的房屋買賣往往以非市場價格的方式進行，有助于增進家庭成員之間的感情。此外，此種買賣還往往與其相互間的扶養(yǎng)、協助等義務聯系密切，如果允許承租人優(yōu)先購買，則無法實現扶養(yǎng)、協助等目的。
（三）承租人放棄優(yōu)先購買權
優(yōu)先購買權屬于財產權的一種，權利人可以拋棄其財產權是法律的一項基本原則。所以，承租人放棄優(yōu)先購買權，法律上也應當認可。當然，承租人放棄其優(yōu)先購買權應當是在出租人出賣其房屋之時或其后，而不能提前。一般來說，承租人放棄其優(yōu)先購買權應當采取明示的方式。不過，依據民法典第726條第2款的規(guī)定：“出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權?！?5日是個不變期限，承租人主張優(yōu)先購買權必須在通知之后的15日內表明態(tài)度，沒有明確表示的，就視為放棄權利，不得再主張優(yōu)先購買權。
三、優(yōu)先購買權的保護與限制
民法典第728條規(guī)定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響?！币罁摋l，出租人侵害承租人的優(yōu)先購買權而將房屋轉讓給第三人的，出租人與第三人之間簽訂的買賣合同的效力不受影響，承租人不得以出租人出賣租賃房屋的行為侵害其優(yōu)先購買權而主張該買賣合同無效。
四、相關法律及司法解釋
《中華人民共和國民法典》第726條至第728條。
《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2020修正）》第15條。
《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定（2020修正）》第13條。
來源：中國法律咨詢中心
責任編輯：馬毓晨 廖衛(wèi)華
總平臺審核編輯：韓新春
